전세보증보험? 이럴 때 추천합니다.

안녕하세요, 오늘은 전세보증보험에 대해 기록해 보겠습니다.

전세 제도는 참 편리한 제도라고 생각하지만, 매우 큰돈이 집주인에게 건네지기때문에 불안한 것은 사실입니다. 

그래서 전세보증보험제도를 이용하기도 하는데요, 전세보증금을 보증보험 없이 계약하는 것이 항상 위험한 것은 아니지만, 일정한 상황에서는 큰 손실로 이어질 수 있는 리스크가 존재합니다. 어떤 이유가 있을까 생각해 봅니다. 

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전세보증보험 없이 계약할 때의 주요 위험

1. 집주인이 보증금을 못 돌려주는 경우

• 집주인이 파산하거나 금융기관에 경매로 넘겨질 경우, 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 있음
• 특히, 근저당 설정이 많은 집일 경우 위험도 큼

2. 우선변제권이 없는 경우

• 전입신고 + 확정일자를 받아야만 일정 금액에 대해 우선변제를 받을 수 있음
• 하지만 집값 하락이나 선순위 채권이 많으면 변제받기 어려움

우선변제권이란?

우선변제권은 임차인(세입자)이 집주인(임대인)에게 전세금을 돌려받을 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.

쉽게 말하자면,만약 집주인이 돈을 갚지 못하고 경매나 파산 등의 상황에 처하게 되면, 세입자는 전세금을 다른 채권자들보다 먼저 받을 수 있는 권리를 가지고 있습니다.이 권리는 전입신고와 확정일자를 받아야만 성립됩니다.

예시:
A라는 세입자가 B집에 살고 있는데, B집 주인이 집을 팔거나 빚을 갚지 못해 경매에 넘어간 상황이라면, A는 우선변제권을 행사하여 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 받을 수 있습니다.하지만 전입신고와 확정일자가 없다면, A는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

결론:
우선변제권을 가지려면 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 하고, 그렇지 않으면 보증금을 돌려받는 데 위험이 있을 수 있습니다.

3. 집주인 연락두절, 명의 변경 등 복잡한 상황

• 실제 사례 중에는 집주인이 연락이 안 되거나, 드물지만 명의를 바꿔버리는 등의 문제도 존재

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전세보증보험의 장점

• 보증금을 못 받을 경우, 보증기관이 대신 지급해줌
• 집주인 신용이나 상황과 무관하게 보증금 회수 가능
• 보증료는 전세금의 0.1~0.2% 수준으로, 연간 몇십만 원이면 가입 가능

보증보험이 없는 경우와 보증보험을 가입한 경우

항목	보증보험 없는 경우	보증보험 가입한 경우
보증금 회수 위험	상황에 따라 손실 가능	보증기관이 대신 지급
마음의 안정감	불안 요소 존재	심리적 안정 큼
비용 부담	없음	연간 수십만 원 정도

보증보험은 특히 다음과 같은 경우 고려해보세요. 

• 다가구, 빌라처럼 담보 위험이 있는 주택
• 집주인이 다주택자이거나 대출이 많은 경우
• 부동산 시장이 하락세인 시기

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하지만, 전세보증금이 큰 경우는 보증보험에 가입하지 못할 수도 있습니다. 

예를 들어, 전세보증금이 8억 원인 경우, 일반적인 전세보증보험 상품으로는 가입이 어려울 수 있습니다.

1. 일반 전세보증금 반환보증 한도

주요 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 일반 전세보증금 반환보증 상품은 수도권의 경우 보증금 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하의 임대차 계약에 대해서만 보증을 제공합니다. 

2. 특례 상품의 활용

한국주택금융공사(HF)는 특례 전세지킴보증 상품을 통해 보증금 10억 원 이하의 임대차 계약에 대해서도 보증을 제공하고 있습니다. 다만, 이 상품은 특정 조건을 충족해야 하며, 자세한 사항은 HF의 공식 웹사이트나 고객센터를 통해 확인하시는 것이 좋습니다. 

3. 서울보증보험(SGI)의 보증 한도

서울보증보험(SGI)은 민간 보증기관으로, 보증 한도가 상대적으로 높습니다. 임차인의 소득, 신용점수, 금융이력 등을 종합적으로 평가하여 보증금의 80% 이내에서 최대 5억 원까지 보증을 제공할 수 있습니다. 그러나 보증금이 8억 원인 경우, 보증 한도 내에서만 보증이 가능하므로, 추가적인 담보나 조건이 필요할 수 있습니다.

요약하면,

전세보증금이 8억 원인 경우, 일반적인 전세보증보험 상품으로는 보증이 어려울 수 있습니다. 특례 상품이나 민간 보증기관의 보증을 고려하셔야 하며, 각 기관의 조건과 한도를 확인하신 후, 자신에게 가장 적합한 보증 상품을 선택하시기 바랍니다.

 

그럼, 전세보증금의 구체적인 한도는 어떤지 알아보겠습니다. 

전세보증보험은 보증기관마다 보증금 한도가 다르며, 임차인의 조건(소득, 신용 등)에 따라서도 달라집니다. 아래는 주요 보증기관별 전세보증금 가입 가능 한도입니다:

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1. HUG (주택도시보증공사)

• 수도권: 전세보증금 7억 원 이하
• 지방: 전세보증금 5억 원 이하
• 임차보증금 전액 보증 가능 (즉, 7억 이하라면 전액 가입 가능)

🔗 HUG 보증안내

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2. HF (한국주택금융공사) – 전세지킴보증

• 최대 10억 원 이하 보증금까지 가능
• 단, 특례 상품이며 일정 소득 요건이나 주거 안정성 요건 충족 필요
• 최대 보증금 전액 보장 가능

🔗 HF 전세지킴보증 안내

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3. SGI서울보증

• 명확한 보증금 상한은 없지만, 실제로는 보증금의 80% 이내, 최대 5억 원 한도 보증하는 경우가 많음
• 임차인의 신용 등급, 소득 등에 따라 보증 가능 금액 결정

🔗 SGI서울보증 홈페이지

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보증기관 보증금 상한 비교

HUG	수도권 7억, 지방 5억	일반 상품 기준
HF	최대 10억 원	특례 상품, 조건 있음
SGI서울보증	제한 없음 (실제는 최대 5억 내외)	신용평가 기준

전세보증보험에 가입하려면 본인의 계약조건과 보증기관의 요건을 비교해보고, 가장 유리한 곳을 선택하는 것이 중요합니다. 다. 집주인과 세입자 간의 신뢰만으로는 해결되지 않는 부분을 보완해주는 좋은 제도인 것 같아요. 자신의 전세금 안전하게 보호되도록 미리 잘 준비하는 것이 좋을 것이라는 생각이 드네요. -끝-