코로나 이후, 대한민국 부동산 - 임대료, 권리금, 안전한 부동산

 

임대료와 임차인의 예상 매출을 파악해본다

지금까지 일반적인 공식은 이랬다. 상가의 월 임대료는 보통 3일치 매출 수준이면 적정하다고 봤다. 즉 상가월세가 150만원이라면, 하루 매출이 약 50만원은 나올 수 있는 곳이라야 점주 입장에서 승산이 있다고 본 것이다. 그정도는 돼야 인건비는 챙길 수 있으니까.

따라서 상가를 매수해서 임대를 놓으려는 사람이라면, 기존 점포의 월세가 어느 정도인지만 신경 쓸 게 아니라, 이곳에 입점해서 실제로 장사할 사람의 3일 치 매출이 월세와 비슷한 정도일지 파악해야 한다. 그 수준이 안되는데도 입점한다면 임차인이 눈 먼 장사꾼일 수 있다. 설령 들어왔다고 해도 임대료를 감당할 수 없어서 나갈 가능성이 큰데, 그렇게 되면 권리금이 형성되기 어렵다. 

코로나 이후에는 그 기준이 4일치나 5일치 매출액 정도로 바뀔 수도 있다는 것을 알아야 한다. 

 

장사 고수는 권리금으로 돈을 번다 

실제 돈을 벌어주는 건 권리금이다. 그래서 장사를 잘하는 "선수"들은 일부러 권리금이 없고 임대료가 저렴한 곳을 찾아서 가게를 연다. 그리고 SNS 등을 활용해 열심히 홍보하고 본인의 장사실력을 발휘해 사람들을 끌어 모아 가게를 유명하게 만든 후에는, 높은 권리금을 받고 가게를 매각한다(보다 정확하게는 사업을 매각하는 것). 그리고 또 다른 황무지를 개척하러 떠나느 것이 선수들의 행보다. 권리금은 그 가게가 향후 각별한 노력을 하지 않아도, 안정적으로 어느 정도의 수익을 올릴 수 있다는 보증수표 같은 것이다. 

 

안전한 부동산은 원금손실이 없으면서 성장하는 부동산이다

원금을 잃지 않으면서 더불어 성장해야 한다. 그것이 안정성의 진정한 의미다. 성장하지 않는 부동산은 안전하지 않은 부동산인 셈이다. 아파트를 안전자산이라고 부르는 이유도 여기에 있다. 아파트는 성장한다. 더 정확하게 말하면, 아파트가 깔고 있는 지가가 상승한다. 그러니 안전하다. 

때가 되면 월세를 올려 받을 수 있어야 한다. 이럴 때 임차인 입장에서도 퇴거하는 것보다는 월세를 올려주는 것이 낫겠다고 생각할만한 부동산이어야 한다. 그래야 안전하다.

 

아파트라고 마냥 오르지만은 않는다

뭐니뭐니해도 아파트가 최고의 수익을 내는 대상이 아닌가. 그러나 향후에는 그렇지 않을 수 있다. 일단, 지난 5년간 부동산 가격이 많이 올랐다. 굳이 여러가지 이유를 댈 필요도 없다. 달이 차면 기울고 오르막이 있으면 내리막도 있다는 비과학적이지만 사실은 진리인 이원칙만 생각해도, 아파트 가격이 마냥 오르리라 볼 수 없다. 

 

성장성이 없는 건 가치가 없는 것이다

투자란 자산의 성장성에 베팅하는 것이다. 성장성이 없으면 안정성마저 잃게 되는 것이 투자자산의 속성이다.

 

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너무나 흥미롭게 읽은 책을 필사 한 내용이에요. 

코로나 이후, 대한민국 부동산 - 김원철 지음- 

 

유투브에서 부동산김사부TV 라고 검색하시면 저자의 다양한 강의를 들으실 수 있어요. 요새 대출금리인상과 부동산 하락으로 멘탈 잡기 위해 읽은 책인데, 앞으로 투자에 있어서 원칙을 세우기에 매우 도움 된 책이었어요. 추천합니다.책 필사 내용 중, 달도 차면 기울고 오르막다음은 내리막도 있다는 진리를 아파트 사이클 투자로 풀어내시는 이현철 소장님의 책을 다음책으로 읽어볼 예정입니다.