아파트 투자는 사이클이다. (1) - 무엇을 사느냐 보다 언제 사느냐가 더 중요하다

강남 아파트가 안전 자산일까? 

입지가 국가의 국운을 결정하는게 아니라 상승과 하락의 사이클이 국운을 결정하는 것입니다. 움직일 수 없이 지도에 박혀있는 국가의 입지가 그 나라의 국운을 좌지우지할 수 없듯이, 강남이라는 입지는 결코 강남 부동산을 보장해 주지 않습니다. 

 

존버가 답이 아니다

부동산이 상승과 하락을 오가며 십 년, 이십 년 단위로 돌아보면 꾸준히 우상향하는 게 맞지만, 하락할 때의 금융비용이나 기회비용을 버틸 능력이 없는 서민에게 '부동산은 끝없이 우상향하니 사서 버텨라'말은 희망고문에 불과합니다. 그러니 버티지 마십시요. 절대 시장을 이기려고 하지 마시길 바랍니다. 우상향 믿다가 지옥이 펼쳐집니다.

 

소형과 대형에도 사이클이 있다

소형 아파트를 장기 보유하는 것은 하락장 이후 소형에서 대형으로 전환되는 시기에 실패한 투자가 될 가능성이 높습니다. 마찬가지로 소형이 득세하기 이전 대형 아파트가 대세일 때 부동산 상투에서 대형을 매수하였다가 매도하지 않고 버티고 있던 분들은 소형 아파트로 대세가 전환되어 몸값이 오를 때 큰 손실을 입었을 것입니다.  

 

갭투자는 부동산 상승장에서만 해야한다 

갭투자의 근간이 되는 전세자금은 자산일 수도 있고 부채일 수도 있습니다. 성공적인 갭투자에는 반드시 선행돼야 할 것이 있습니다. 바로 부동산 시장이 상승해야만 합니다. 부동산 시장이 상승하는 상황에서의 갭투자와 전세자금은 자산으로 볼 수 있습니다. 자산이 불어나기 때문이죠. 하지만 조정기를 거쳐 하락장이 되어 집값이 떨어지고 금리가 인상될 때에 묶인 전세자금은 고스란히 부채로 돌아옵니다. 

 

투자의 목적은 세후 실질 수익률이다

월스트리트의 살아있는 전설이자 투자자들의 영원한 멘토로 손꼽히는 인물인 존 템플턴은 "모든 장기 투자자들에게 있어 단 하나의 목적은 세후 최대의 실질 총 수익률을 올리는 것이다" 라고 말했습니다. 내 손에 세금을 제하고 실질적으로 얼마의 돈을 쥘 수 있느냐가 투자의 목적이 돼야 합니다. 우리는 존 템플턴의 말처럼 "100억원치 집을 사는"게 목적이 아니라 그것들을 팔아서 " 100억원을 손에 쥐는게" 목적인 투자자입니다. 

사이클을 명확히 인지하고 버블이 터지기 전 매도하고 빠져나가는 출구 전략을 투자 내내 늘 염두에 둬야 합니다. 

 

내가 감당 가능한 수준에서의 똘똘한 한채를 사는 것이 현명한 투자

만약 투자자로서 똘똘한 한 채를 포기하면 투자에 더 담대해질 수 있습니다. 똘똘한 한 채를 사기 위해 내가 감당 못할 빚을 끌어올 필요도 없습니다. 내가 감당 가능한 범위 안에서 레버리지를 끌어와 살 수 있는 것을 싸게 사는 것이 현명한 투자입니다. 입지가 좋은 곳은 누가 봐도 좋고, 그렇기에 누가 봐도 비쌉니다. 하지만 올라가는 비율은 같습니다. 

 

어떤 아파트를 사느냐 보다 언제 사느냐가 중요하다

시장이 300% 상승하면 1억짜리 집은 3억이 되고 10억짜리 집은 30억이 됩니다. 반대로 30%하락하면 3억짜리 집은 2억1천만원이 되고 30억짜리 집은 21억이 됩니다. 오가는 돈은 큰 차이가 있지만, 수익률과 손실률은 같습니다. 

어디에 있는 어떤 아파트를 사느냐보다 더 중요한 건 '언제 사느냐' 입니다. 시기를 잘 못 택한 투자 선택은 과도한 이자 부담의 부메랑이 되어 내 목을 치게 마렵니다.

맹자 공손추 편에 보면 이런말이 나옵니다. "출중한 지혜를 갖는 것보다 유리한 기회를 잡는 것이 더 낫고, 좋은 농기구를 갖는 것보다 적절한 농사철을 기다리는 게 낫다." 

모두가 뛰어드는 꼭지가 아닌, 하락장의 기회에 아파트를 사야 합니다. 투자 성공의 씨를 뿌릴 수 있는 최적의 시기는 하락장의 한복판인 겨울입니다.

시장을 이길 수 있는 투자자는 세상 어디에도 없습니다. 내 힘과 내 지식으로 투자하겠다는 생각을 버리고, 시장이 상승장에 접어들 때 매수해서 하락장에 접어들기 전 매도하면 됩니다. 

 

---

이현철 소장님께서 쓰신 아파트 투자는 사이클이다라는 책을 읽고 필사한 내용이에요.

손에서 놓칠 못하고 빠른 속도로 형광펜 칠하며 읽고 있는 책입니다. 무릎을 탁 치는 내용들이 너무 많네요.

특히, 누구나 강남 아파트를 살 수 있는 것이 아닌데 모든 사람이 강남만 쳐다보고 강남에 등기 치지 못한 자는 패배자와 같은 마인드를 들게 하는 모든 콘텐츠들에 자괴감이 들었었는데요. 내가 감당 가능한 선에서 살 수 있는 가장 좋은 아파트를 쌀 때 사는 것이 가장 현명한 투자다라고 정리해 주신 문장에 무릎을 탁 칩니다.

누가 봐도 좋은 아파트를 누구나 갖진 못하지만 내 가족이 편안하고 안전한 아파트라면 그리고 금융비용을 감당할 수 있다면 잘한 투자라 할 수 있겠죠. 그리고 훗날 우리와 같은 생각을 가진 분에게 좋은 가격에 매도할 수 있으면 실패가 아니라고 정리해 봅니다. 

704쪽에 달하는 양의 책이라 나누어서 기록해 둬야겠어요. (1), (2)로 나누어서 포스팅할게요.

제가 기억하고 싶은 곳에 형광펜을 칠해둔 내용이라, 궁금하신 분들은 꼭 한번 책을 읽어보시길 추천드려요.